Das Immobilienjahr 2012
Mittwoch, 4. Januar 2012
Worauf sich Hauseigentümer im neuen Jahr einstellen müssen
In diesem Jahr müssen sich Hauseigentümer wieder auf einige Neuerungen einstellen. Diese betreffen vor allem verschiedene steuer-, energie- und mietrechtliche Änderungen. Darauf weist Haus & Grund Bayern hin.
Die Darstellung der bereits seit Jahresbeginn geltenden Neuregelungen wird durch einen Ausblick auf geplante politische Vorhaben ergänzt. Dieser umfasst eine mögliche Mietrechtsreform, eine mögliche steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen sowie geplante neue Vorgaben zum Energiesparen.
Verbilligte Wohnraumüberlassung neu geregelt
Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für viele Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschuss-prognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern jetzt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der üblichen Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen konnten. Gegebenenfalls muss aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist.
Grunderwerbsteuer: Anhebung in weiteren Ländern
Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder fest. Bundesweit ist ein Trend zu immer höherenSätzen festzustellen (siehe Tabelle), der sich auch 2012 fortsetzt. Künftig sollen zudem alle Immobilientransaktionen über die Notare elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden, um den Steuervollzug zu verbessern. Höhere Grunderwerbsteuersätze konterkarieren das Ziel der Bundesregierung, die Wohneigentumsquote zu erhöhen, da sie die ohnehin schon hohen Erwerbsnebenkosten weiter verteuern.
Land/Grunderwerbsteuersatz 2011/2012
Baden-Württemberg 5,0 (seit 5. November 2011)
Bayern 3,5
Berlin 4,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012)
Brandenburg 5,0 (seit 1. Januar 2011)
Bremen 4,5 (seit 1. Januar 2011)
Hamburg 4,5 (seit 1. Januar 2009)
Hessen 3,5
Mecklenburg-Vorpommern 3,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012)
Niedersachsen 4,5 (seit 1. Januar 2011)
Nordrhein-Westfalen 5,0 (seit dem 1. Oktober 2011)
Rheinland-Pfalz 5,0 (ab dem 1. März 2012)
Saarland 4,0 (seit 1. Januar 2011)
Sachsen 3,5
Sachsen-Anhalt 4,5 (seit 1. März 2010)
Schleswig-Holstein 5,0 (seit 1. Januar 2012)
Thüringen 5,0 (seit 7. April 2011)
Einspeisevergütung für Solarstrom
Private Eigentümer, die Anfang dieses Jahres damit beginnen, mittels Fotovoltaikanlagen produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz einzuspeisen, erhalten für kleinere Anlagen mit bis zu 30 kW-Leistung 24,43 Cent je Kilowattstunde. Dies gilt für Dachanlagen. Damit sinkt die Vergütung für neu installierte Anlagen um 15 Prozent gegenüber 2011. Ab dem 1. Juli 2012 soll diese Einspeisevergütung weiter reduziert werden. Die Höhe ist derzeit aber unklar und hängt davon ab, wieviele Solaranlagen noch neu installiert werden.
Immobilienbewertung
Für Bewertungsstichtage seit dem 14. Dezember 2011 kann in den Fällen, in denen der für die Bewertung eines bebauten Grundstücks notwendige Bodenrichtwert durch die kommunalen Gutachterausschüsse nicht ermittelt worden ist, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Grundstücke abgeleitet werden. Dies gilt sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, als auch für die Grunderwerbsteuer. Die Gesetzesänderung ist eine Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25. August 2010, Az. II R 42/09), wonach bei einer Immobilienbewertung durch die Finanzämter lediglich der Gebäudewert anzusetzen ist und nicht der Grundstückswert, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Bodenwert ermittelt hat.
Die für die erbschaftsteuerliche Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwert-verfahren erforderliche Gebäudeherstellungskostentabelle wurde an die Baupreisentwicklung angepasst. Hierdurch ergeben sich in einigen Fällen spürbar höhere Werte bei der Immobilienbewertung
KfW-Förderprogramme
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat einige Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichenProgrammen beschlossen:
- Einstellung des Programmes „Wohnraum modernisieren“: Die Förderung von allgemeinenInstandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das Programm „Wohnraummodernisieren“ ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen.
- Fortführung des Programms „Altersgerecht umbauen“: Das Programm „Altersgerecht umbauen“wird seit dem 1. Januar 2012 aus den Mitteln der KfW gespeist. Die Zinssubventionierung durchdie KfW wird allerdings nicht im gleichen Umfang wie bisher erfolgen. Dadurch steigen dieZinssätze deutlich. Die Zuschussvariante entfällt seit 1. Januar 2012 ganz.
- Aufhebung des maximalen Finanzierungsanteils und Reduzierung des Förderhöchstbetrages imKfW-Wohneigentumsprogramm: Den maximalen Finanzierungsanteil des KfW-Wohneigentumsprogrammsin Höhe von 30 Prozent der Herstellungskosten gibt es seit dem1. Januar 2012 nicht mehr. Gleichzeitig wird der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro reduziert.
- Neues KfW-Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung“: Seit dem 1. Januar 2012 bietet die KfW ein neues Förderprogramm an. Unter dem Namen „Energetische Stadtsanierung“ vergibt die KfW Zuschüsse für die Erstellung integrierter Quartierskonzepte für energetische Sanierungs-maßnahmen. Ebenfalls bezuschusst werden kann ein Sanierungs-manager, der die Planung sowie die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert.
Ausblick:
Sonderabschreibung Gebäudesanierung
Die Steuerförderung der energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen zu dem bereitsim Sommer vom Bundestag beschlossenen, dann aber von den Ländern blockierten Gesetz auch inder letzten Verhandlungsrunde im Vermittlungsausschuss, wird ein wichtiger Sanierungsimpulsweitgehend ausbleiben. Im Gesetz ist für Vermieter eine 10-prozentige Abschreibung über 10 Jahreauf bestimmte Gebäudeinvestitionen vorgesehen, die den energetischen Zustand eines Altbauserheblich verbessern. Selbstnutzer sollen einen Sonderausgabenabzug in gleicher Höhe erhalten. Derartige Steuererleichterungen wären insbesondere für selbstnutzende Eigentümer ein starker Anreiz, mehr Geld in die energetische Sanierung der eigenen Immobilie zu investieren – erst recht,wenn auch einzelne Maßnahmen gefördert würden und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderregelungen nicht zu eng gefasst werden.
Mietrechtsreform
Mit dem Ende Oktober vorgelegten Mietrechtsänderungsgesetz schlägt die Bundesregierung den richtigen Kurs ein. Dies gilt insbesondere für die Bekämpfung des Mietnomadentums. Die geplante Hinterlegungsregelung sollte den Mietbetrügern weitgehend den Wind aus den Segeln nehmen. Auch die geplanten Regelungen zur Entbürokratisierung energetischer Sanierung sind weitgehend hilfreich, obwohl an einigen Stellen Nach- besserungen notwendig sind. Vollkommen unnötig war aus Sicht von Haus & Grund Bayern der frühe Verzicht der Bundesregierung auf die Beseitigung der asymmetrischen Kündigungsfristen. Mit den Gesetzes-beratungen soll im Frühjahr begonnen werden.
4EnEV 2012: Weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude?
Feststeht, dass es in diesem Jahr eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) geben wird. Wie diese jedoch im Detail ausgestaltet sein wird, ist noch unklar. Hintergrund ist, dass die bereits 2010 novellierte EU-Gebäuderichtlinie Vorgaben macht, die auch in Deutschland bis Juli 2012 umgesetzt werden müssen. Für Vermieter dürften insbesondere zwei Punkte von Interesse sein:
Zum einen soll die Aushangpflicht für vorhandene Energieausweise auf Gebäude ausgeweitetwerden, in denen mehr als 500 Quadratmeter Gesamtnutzfläche starken Publikumsverkehraufweisen. Hiervon könnten beispielsweise Mehrfamilienhäuser betroffen sein, bei denen eineentsprechend große Fläche als Restaurant genutzt wird.
Zum anderen soll zukünftig in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien ein Indikator über die Gesamtenergieeffizienz des jeweiligen Gebäudes angegeben werden müssen.Einzelheiten dazu stehen noch nicht fest. Ebenfalls offen ist noch, ob es tatsächlich zu einer weiteren Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude kommen wird. Das Energiekonzept der Bunderegierung hat hier zumindest die Vorgabe gemacht, dass die Effizienzstandards für Gebäude „ambitioniert“ erhöht werden sollen.
