Die Mietpreisbremse kommt jetzt auch nach Bayern - Was Vermieter beachten müssen

Nun also doch: Nachdem das Landgericht München I 2017 die bayerische Verordnung über den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse für nichtig erklärt hatte, hat der Ministerrat des Freistaates am 16. Juli 2019 eine neue Mieterschutzverordnung beschlossen. Diese definiert nun 162 bayerische Kommunen als angespannte Wohnungsmärkte. Was das für Vermieter bedeutet, erfahren Sie hier.

Die Definition von angespannten Wohnungsmärkten durch eine Landesverordnung ist eine Voraussetzung diverse Regelungen des Mietrechts im BGB. Die wohl wichtigste und gleichzeitig einschneidendste davon ist die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. In den 162 in der Verordnung genannten Kommunen darf die Miete bei Neuvermietungen nunmehr nur noch 110 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Die Liste der Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten finden Sie unter diesem Artikel.

Vier Ausnahmen von der Regel

Von der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse gibt es vier gesetzliche Ausnahmen. Wenn bereits die Vormiete ein Jahr vor Vertragsschluss des neuen Mietvertrages über der Mietpreisbremse lag, darf der Vermieter auch weiterhin diese Miete verlangen. Ähnliches gilt, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Vertragsschluss eine Modernisierung durchgeführt hat. In diesem Fall darf der Vermieter die ortsübliche Miete um die (fiktive) Modernisierungsmieterhöhung erhöhen. Die Berechnung stellt sich also wie folgt dar: ortsübliche Miete (ohne Berücksichtigung der Modernisierung) + 10 Prozent + Modernisierungsumlage = Neumiete. Hat der Vermieter die Wohnung „umfassend“ saniert, ist er an die Mietpreisbremse für die erste Neuvermietung nach der Maßnahme sogar überhaupt nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Leider ist bislang noch nicht zur Gänze geklärt, was der Gesetzgeber mit dem Wort „umfassend“ gemeint hat. Eine umfassende Modernisierung soll aber wohl jedenfalls dann vorliegen, wenn die Maßnahmen so umfangreich waren, dass die Wohnung mit einem Neubau vergleichbar ist. Für Neubauten gilt nämlich die gleiche Regelung. Um Investoren im Wohnungsbau nicht zu verschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Wohnung zum ersten Mal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird. Wird also eine Wohnung neu gebaut und vermietet, ist diese für die Zukunft von der Mietpreisbremse befreit. Allerdings dürfen die Ausnahmen nicht summiert werden. Hat ein Vermieter beispielsweise die Wohnung modernisiert UND bereits eine höhere Vormiete verlangt, kann er sich nicht auf beide Ausnahmen berufen.

Informationspflichten des Vermieters

Besonders wichtig: Macht der Vermieter von einer dieser Ausnahmen Gebrauch und verlangt eine höhere Miete als von der Mietpreisbremse vorgesehen, muss er den Mieter seit dem 1. Januar 2019 darüber VOR Vertragsschluss informieren. So muss beispielsweise der Hinweis erfolgen, dass die Vormiete ein Jahr vor dem jetzigen Vertragsschluss bereits die nun vereinbarte Höhe hatte und deshalb die Ausnahme von der Mietpreisbremse greift. Gleiches gilt entsprechend für die anderen drei Ausnahmen. Unterbleibt diese Information, kann sich der Vermieter nicht auf die höhere Miete berufen und fällt automatisch auf die Mietpreisbremse zurück. Holt er die Information zu einem späteren Zeitpunkt im laufenden Mietverhältnis nach, kann er erst zwei Jahre danach die erhöhte Miete verlangen. Hat der Vermieter lediglich die falsche Form gewählt, weil er beispielsweise nur mündlich und nicht in Textform informiert hat, gilt die höhere Miete aber dem Zeitpunkt der Information in der richtigen Form. Es empfiehlt sich daher, den Hinweis auf die höhere Miete bereits im Mietvertrag VOR der Unterschriftenzeile vorzunehmen.

Rügepflicht des Mieters und Rückzahlung der Miete

Ist der Mieter dennoch der Meinung, dass die Miete unrechtmäßig über der Mietpreisbremse liegt, muss er dies rügen. Hat der Vermieter die oben genannte Information vorgenommen, muss er dies qualifiziert rügen. Er muss also darlegen, warum er trotz der Ausnahme der Meinung ist, dass die Miete zu hoch ist. Beispielsweise, weil er die Berechnung der Modernisierungsumlage für falsch hält oder dass er der Meinung ist, die Vormiete war gar nicht so hoch, wie die Miete, die er jetzt bezahlt. Stellt sich heraus, dass der Mieter Recht hat, muss der Vermieter die zu viel bezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückzahlen. Das Bundesjustizministerium plant derzeit diesen Zeitpunkt sogar bis Vertragsschluss zu verlängern.  

Kündigunssperrfist und Kappunsgrenze erweitert

Neben der Einführung der Mietpreisbremse hat die neue Mieterschutzverordnung aber auch Auswirkungen auf Bestandsmieten. So wird durch die Verordnung der Anwendungsbereich der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen und die Kündigungssperrfrist auf weitere Kommunen ausgeweitet. Ersteres bedeutet, dass sich die Miete in den in der Mieterschutzverordnung benannten Städte und Gemeinden innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent erhöhen darf. In den übrigen Kommunen beträgt diese Grenze 20 Prozent. Ausgenommen sind lediglich Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen oder wegen der Anpassung der Betriebskosten. Die Kündigungssperrfrist führt dazu, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung erst nach Ablauf von zehn Jahren eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. In den nicht in der Verordnung genannten Gebieten beträgt diese Frist lediglich drei Jahre. Achtung: Die Sperrfrist gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für real geteilte Grundstücke.

Die Verordnung mit der Liste der Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten können Sie hier einsehen:



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