Mietrechtsanpassungsgesetz 2018: Wichtige Änderungen für die Vermieter geplant!


Nachdem ein Referentenentwurf des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) vom Kabinett verabschiedet wurde, hat die Bundesregierung am 01.10.2018 den Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG)dem Bundestag zur Beschlussfassung vorgelegt. Vorgesehen sind zahlreiche Änderungen, etwa bei der Mietpreisbremse, Modernisierungsmieterhöhung und Modernisierung. Die vorgesehenen Änderungen sind sehr einseitig und benachteiligen den Vermieter!

Die Bundesregierung rechtfertigt den Gesetzesentwurf mit steigenden Mieten in Ballungszentren. Die Einführung der Mietpreisbremse habe bislang nicht zu den erhofften Wirkungen geführt und die Anforderungen an die derzeit erforderliche Rüge des Mieters wären zu weitgehend. Aufgrund gewachsener Anforderungen an den Gebäudebestand seien die Kosten für Modernisierungen deutlich gestiegen und Mieter könnten sich ihre Wohnung nach einer umfangreichen Modernisierung oft nicht mehr leisten. Diese Gründe haben unter anderem dazu geführt, dass ein Mietrechtsanpassungsgesetz auf den Weg gebracht wird. So gut wie gar nicht berücksichtigt: die Belange der Vermieter.

Die vorgesehenen Änderungen im Einzelnen:

Mietpreisbremse

Möchte sich der Vermieter im Rahmen der Neuvermietung auf die Miete des vorherigen Mieters berufen, ist eine neue vorvertragliche Auskunftsverpflichtung des Vermieters vorgesehen. Das heißt eine entsprechende Auskunft muss der Vermieter dem Mieter dann bereits bei Begründung des Mietverhältnisses geben. Beispielsweise wäre der Vermieter nach der geplanten Gesetzesänderung dazu verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert Auskunft über die Höhe der Vormiete, über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder über die erstmalige Nutzung, zu erteilen. 

Für den Mieter soll es darüber hinaus zukünftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Nach der jetzt geltenden Rechtslage musste der Mieter eine qualifizierte Rüge mit Angabe der Tatsachen, auf denen die Beanstandung beruht, erheben. Der Mieter kann nun seine Rechte bereits mit einer einfachen Rügepflicht, ohne weitere Angaben machen zu müssen, geltend machen.

Modernisierung

Im Rahmen der Modernisierung ist für einen Zeitraum von fünf Jahren vorgesehen, die Modernisierungsmieterhöhung in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze) von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent abzusenken. Gleichzeitig soll eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren eingeführt werden.

Vereinfachtes Verfahren (kleine Modernisierungsmieterhöhung)

Zur Erleichterung der Modernisierungsmaßnahmen soll ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung geschaffen werden. Bei "kleineren" Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro pro Wohnung können Vermieter dann zukünftig die Mieterhöhung wahlweise in einem vereinfachten Verfahren gegenüber dem Mieter geltend machen. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro pro Wohnung sollen Vermieter 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen dürfen.

Vorgesehen ist, dass der Vermieter innerhalb von fünf Jahren die Kosten, die für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden, um die Kosten mindern kann, die in diesem früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.

Der Vermieter muss sich zukünftig in der Mieterhöhungserklärung darüber erklären, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.

Sanktionierung bei „Herausmodernisierung“

Werden Modernisierungsmaßnahmen in missbräuchlicher Weise angekündigt oder durchgeführt, so soll der Mieter zukünftig einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen können. Zum anderen soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann. 

Inkrafttreten

Der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sieht vor, dass die neuen Regelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Die nun anstehenden Beratungen im Bundestag werden voraussichtlich einige Monate in Anspruch nehmen. Es bleibt darüber hinaus abzuwarten, ob der Gesetzesentwurf ohne weitere Änderungen verabschiedet wird. 

Die Gesetzesvorlage finden Sie hier.