Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Neues Gesetz tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft

Nach vielen Jahren der Expertenanhörungen und Beratungen ist es nun endlich vollbracht: Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernsierung des Wohnungsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften, kurz WEMoG tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft und refomiert damit das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Während der Beratungen zu dem Reformgesetz wurde besonders unter anderem die Ausweitung der Befugnisse des Verwalters und der fehlende Sachkundenachweis für Verwalter gerügt. Der bisherige Gesetzesentwurf sah nämlich vor, dass der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden kann, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer „nicht geboten ist“. Eine Formulierung, die die Kompetenzen des Verwalters zu weit gehen lassen würde. Der seit geraumer Zeit geforderte Sachkundenachweis wurde zunächst gänzlich außer Acht gelassen. Umso erfreulicher, dass die – obwohl im Hintergrund erfolgte – intensive Lobbyarbeit von Haus & Grund Früchte getragen hat und die Koalition den Gesetzesentwurf nunmehr vor allem im Hinblick auf diese besonders strittigen Punkte nachjustiert hat. Unter anderem wurden die nachfolgenden Änderungen gegenüber dem bisherigen Gesetzesentwurf vorgenommen:

· Die umfassende Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis wurde beschränkt und besteht nunmehr nicht beim Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Für den Abschluss solcher Verträge benötigt der Verwalter eine Ermächtigung der Gemeinschaft durch Beschluss.

· Auch im Innenverhältnis ist die Vertretungsmacht des Verwalters beschränkt worden. Ohne Beschluss der Wohnungseigentümer darf der Verwalter nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, mit denen keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen.

· Damit die Wohnungseigentümer nicht durch fortbestehende Vergütungsansprüche von der Abberufung eines Verwalters abgehalten werden, endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

· Jedem Wohnungseigentümer wird ein Anspruch darauf eingeräumt, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Als zertifiziert gilt ein Verwalter dann, wenn er vor einer IHK durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Eine Ausnahme besteht in kleineren Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten für Fälle der Eigenverwaltung.

· Der Verwaltungsbeirat hat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben nicht mehr nur zu unterstützen, sondern auch zu überwachen. Darüber hinaus ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirat auch dazu berufen, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu vertreten.

· Die Kosten für bauliche Maßnahmen sind künftig grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn die bauliche Veränderung mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde.

· Die Beschlusssammlung wird in ihrer gegenwärtigen Form beibehalten.

· Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch im   Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

· Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung wird von anstatt bisher geplanten vier Wochen von zwei Wochen auf drei Wochen verlängert.

Keine Änderungen des Gesetzesentwurfs erfolgten demgegenüber im Hinblick auf die Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht. Haus & Grund Bayern hatte diesbezüglich kritisiert, dass jegliche Gebrauchsregelungen im Rahmen eines Mietverhältnisses innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft unbeachtet blieben. Das Gebrauchsrecht des Mieters und der zulässige Gebrauch der Wohnungseigentümer müssten ausdrücklich gesetzlich abgestimmt werden. Eine diesbezügliche Harmonisierung wurde zwar erwogen, die Lösung der denkbaren, vielfältigen Gebrauchskonflikte jedoch letztlich der Rechtsprechung überlassen. Die wesentlichen Leitlinien würden sich bereits aus den Entscheidungen des BGH vom 25. Oktober 2019 und vom 24. Oktober 2019 ergeben. Demnach würden sich die wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen grundsätzlich gegenüber den mietrechtlichen Regelungen durchsetzen. Im Übrigen wird angeführt, dass es der Vermieter grundsätzlich in der Hand habe, beim Abschluss des Mietvertrages einen Änderungsvorbehalt aufzunehmen, um etwaige nachträgliche wohnungseigentumsrechtliche Gebrauchsbeschränkungen auf den Mieter überzuleiten.

Wenn Sie das WEMoG lesen möchten, klicken Sie hier.

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