Im Rahmen der Reform der Grundsteuer wurde in Bayern auch immer wieder über die Einführung einer Grundsteuer C diskutiert. Diese soll es ermöglichen, baureife, aber unbebaute Grundstücke höher zu besteuern, um so die Bautätigkeit anzuregen. Haus & Grund Bayern lehnt eine solche Strafsteuer ab und begrüßt es sehr, dass die Grundsteuer C derzeit im Gesetzesentwurf zum Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG) nicht berücksichtigt wurde.

Grundsteuer C verfehlt ihre Ziele

Die Grundsteuer C soll zum einen die Bautätigkeit anregen. Zum anderen aber – und hierbei handelt es sich um das eigentliche Ziel - soll sie der Spekulation mit Grundstücken einen Riegel vorschieben. Die Politik meint, dass das Halten von unbebauten Grundstücken, um diese in Zeiten stetig steigender Immobilienpreise zu einem späteren Zeitpunkt noch teurer verkaufen zu können, durch die Grundsteuer C verhindert wird. Dies ist allerdings nicht der Fall. Diejenigen Unternehmen, die mit Immobilien spekulieren, verfügen regelmäßig über ausreichend Kapital, um auch eine Strafsteuer wie die Grundsteuer C zu bezahlen. Hinzu kommt, dass die gezahlte Grundsteuer beim Verkauf des Grundstücks einfach mit eingepreist wird.

Darüber hinaus gilt es zu beachten, dass gerade die Gemeinden selbst vielerorts eine große Zahl von unbebauten Grundstücken halten. Die Kommunen sind aber von der Zahlung der Grundsteuer ausgenommen. Es ist daher damit zu rechnen, dass sie auch von der Grundsteuer C befreit werden. Auch hier kann die Steuer also nicht zur Baulandmobilisierung beitragen.

Grundsteuer C bestraft nur private Eigentümer

Die Grundsteuer C ist eine reine Strafsteuer und trifft lediglich private Eigentümer. Diese spekulieren aber nicht mit ihren Grundstücken. Sofern sie überhaupt über unbebaute Grundstücke verfügen, halte sie diese Grundstücke für ihre Kinder vor, damit diese dort ihre Immobilie errichten können. Gerade im ländlichen Bayern ist es für sie sonst schwer bis unmöglich geeignetes Bauland zu finden, um in ihrer Heimatgemeinde bleiben zu können. Hintergrund ist die enorme Nachfrage und der Platzmangel in den ländlichen Gemeinden.

Vorhandene Instrumente nutzen!

Die Grundsteuer C kann ihre Ziele nicht erreichen. Bereits der erste Versuch einer Grundsteuer C im Jahr 1961 scheiterte. Die Steuer wurde 1962 wieder abgeschafft. Gründe, warum die Wirksamkeit heute höher sein soll, sind nicht vorhanden.

Vielmehr müssen die Gemeinden selbst aktiv werden und die bereits vorhandenen Instrumente nutzen, um Spekulanten den Boden zu entziehen. Daher muss dringend mehr Bauland ausgewiesen werden. Hierdurch erhöht sich das Angebot an bebaubaren Grundstücken, was zum einen den Preisanstieg dämpft und damit auch das Spekulieren unrentabel macht. Außerdem können sich Kinder von Immobilieneigentümern sicher sein, ebenfalls einmal Bauland erwerben zu können, sodass es nicht mehr notwendig ist, unbebaute Grundstücke für die eigenen Kinder aufzuheben.

Außerdem verfügen die Kommunen nunmehr über das gerade erst gestärkte Instrument des Baugebots, das zu mehr Neubau führen würden, wenn es denn auch angewandt werden würde. Mithilfe des Baugebots können Grundstücke zielgerichtet der Bebauung zugeführt werden.

Im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes plant das Bundesinnenministerium unter anderem die Einführung eines weitreichenden Umwandlungsverbotes von Miet- in Eigentumswohnungen. Nach § 250 BauGB-E soll in diesen Fällen ein Genehmigungsvorbehalt der zuständigen Behörde gelten. Haus & Grund lehnt dieses Vorgehen ab.

Umwandlungsverbot als Instrument der Mangelverwaltung

Das Umwandlungsverbot soll Mieter vor Verdrängung schützen. Dieses Ziel wird aber nicht erreicht. Genauso wie die große Anzahl von staatlichen Eingriffen in das Mietrecht, wie bei der Mietpreisbremse, beim Mietendeckel oder bei den Reformen im Mietspiegelrecht handelt es sich auch bei dem geplanten Umwandlungsverbot um ein Instrument der Mangelverwaltung. Denn eines ist sicher: Neuer günstiger Wohnraum wird dadurch nicht geschaffen. Stattdessen wird der Status Quo seit Jahren beibehalten und den Mietern sowie dem Rest der Öffentlichkeit suggeriert, die Politik habe die Lage im Griff. Dies geschieht auf Kosten der privaten Vermieter und Wohneigentümern in Deutschland.

Doch um den gewünschten Wohnraum zu schaffen ist eines bitter nötig: Die Bautätigkeit muss gefördert werden. Denn nur durch eine Erhöhung des Angebots kann den Immobilienspekulanten, die Wohngebäude zu reinen Veräußerungszwecken aufteilen, die Grundlage hierzu entzogen werden. Diese Geschäftsmodelle sind nämlich lediglich getrieben durch die dynamische Preisentwicklung, gerade in nachgefragten Wohnungsmärkten. Dies ist allerdings nur möglich, wenn Bauland ausgewiesen wird und die Baukosten gesenkt werden. Doch stattdessen werden immer mehr private Wohneigentümer durch immer weitreichendere Einschränkungen aus dem Markt verschreckt. Übrig bleiben dann nur Wohnbaugesellschaften, die mit der Vermietung Gewinn erwirtschaften müssen und dies durch stete Modernisierungen und Mieterhöhungen erreichen.

Auch nach der Umwandlung bleiben die Mietwohnungen erhalten

Der Gesetzesentwurf des Bauministeriums verkennt vollständig, dass Wohnungen auch nach der Umwandlung ein Wohnungseigentum dem Mietmarkt erhalten bleiben. Befragungen von Eigentümern zeigen, dass der Erwerb einer solchen Wohnung zur Selbstnutzung ein völlig untergeordnetes Motiv ist. Darüber hinaus gewährt die geltende Rechtslage bereits jetzt jedem Mieter in Fällen der Umwandlung einen Schutz von mindestens zwölf Jahren.

Überbordende Regulierung stoppen!

Seit Jahren kämpfen private Vermieter mit immer weitreichenderen staatlichen Eingriffen in das Eigentum, wie Mietendeckel, Mietpreisbremse oder die Kürzung der Modernisierungsumlage. Das ist nicht nur nicht sozial und marktwirtschaftlich, sondern stellt auch eine große Gefahr für den Mietmarkt dar.

Erst im Juni 2020 hat die DIV Econ GmbH in einer Studie festgestellt, dass die Regulierungen im Mietrecht zu einem Rückgang der Mieterquote führen wird. So ergibt sich aus der Studie, dass der Mieteranteil der Bevölkerung um 4,5 Prozentpunkte sinken würde, wenn der Berliner Mietendeckel im ganzen Bundesgebiet gelten würde. Hintergrund ist, dass viele Vermieter aufgrund der weitreichenden gesetzlichen Einschränkungen gezwungen werden, die Wohnung nicht mehr zu vermieten oder sie an Selbstnutzer zu verkaufen. Die aktuellen Mieter bleiben dagegen aufgrund der günstigen Umstände in ihrer Wohnung, auch wenn sich ihre Haushaltssituation, beispielsweise durch Nachwuchs oder ein höheres Einkommen, verändert. Beides zusammengenommen ergibt eine Verringerung des Angebots an Mietwohnungen, sodass neue Wohnungssuchende auf den Erwerb von Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung angewiesen sind, was das Angebot nur noch weiter verschlechtert.

Eine klare Linie muss her!

Das derzeitige Vorgehen der Politik ist konfus. Auf der einen Seite will mach bezahlbaren Wohnraum auf dem Mietmarkt schaffen, auf der anderen Seite aber Wohnungseigentum fördern. Doch mit Einschränkungen wie dem Umwandlungsverbot verhindert man Letzteres. Instrumente wie das Baukindergeld oder die Verringerung von Erwerbsnebenkosten werden durch diese Verbote ad absurdum geführt. Denn immerhin gehen mehr als zwei Drittel aller Anträge auf Baukindergeld auf den Erwerb von Bestandswohnungen zurück. Gerade das Umwandlungsverbot bewirkt aber, dass Bestandswohnungen dem Markt entzogen werden. Bereits jetzt ist es für junge Familien schwierig bis unmöglich, geeignetes Wohneigentum zu erwerben. Mangels Maßnahmen zum Bau neuer Wohnungen, bleibt das Angebot unverändert schlecht.

Die Politik muss sich daher auf eine klare Linie verständigen, welche Instrumente zu welchem Zweck eingesetzt werden. Dies ist derzeit nicht erkennbar.

Ausnahme für private Kleineigentümer

Aus den vorgenannten Gründen lehnt Haus & Grund Bayern das Umwandlungsverbot strikt ab und plädiert eindringlich für eine ersatzlose Streichung der Regelung.

Sollte sich dies nicht erfüllen lassen, muss zumindest eine Ausnahmeregelung für private Kleineigentümer geschaffen werden. Zu denken wäre an eine Grenze von elf Wohnungen. Denn diese Eigentümer spekulieren nicht mit Immobilien und teilen Wohngebäude nicht auf, um sie umfassend zu modernisieren, um die Eigentumswohnungen anschließend teuer an den Meistbietenden verkaufen zu können.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 16. Juli 2020, das Volksbegehren "6 Jahre Mietenstopp" für unzulässig erklärt. Und auch der Berliner Mietendeckel ist umstritten, weshalb bereits diverse Klagen beim Bundesverfassungsgericht anhängig sind. Dieser wird zu klären haben, ob ein Bundesland einen solchen Mietendeckel einführen darf. Haus & Grund Bayern ist der Meinung: Einen Mietendeckel darf es nicht geben.

Der Mietendeckel sieht vor, dass Bestandsmieten auf einem Niveau eingefroren werden und Mieterhöhungen verboten werden. Die Fürsprecher einer solchen Regelung versprechen sich davon sinkende Mieten. Doch immer neue Eingriffe in das Mietrecht können das Mieteniveau nicht regulieren. Um den Mietmarkt zu beruhigen bedarf es vor allem Eines: Neubau. Nur durch verstärkten Wohnungsbau kann die immer weiter ansteigende Nachfrage befriedigt werden. Ein Mietendeckel hindert den Neubau, da diese Regelungen den Refinanzierungsplan privater Investoren gefährdet. Denn, private Vermieter müssen von den eingenommenen Mieten ihre Kreditverbindlichkeiten für die Anschaffung der Wohnung tilgen und darüber hinaus die Wohnung durch Instandhaltungen, Sanierungen und Modernisierungen in einem akzeptablem Zustand halten. Sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, sind derartige Maßnahmen nicht finanzierbar. Private Investoren werden somit abgeschreckt. Gleichzeitig vermag der Staat alleine die Nachfrage nach Wohnraum nicht zu stillen.

Darüber hinaus verringern gesetzliche Eingriffe in das Mietrecht das Angebot an Mietwohnungen. Aufgrund der steigenden Regulierungen sehen Vermieter davon ab, ihre Wohnung zu vermieten und bewohnen diese selbst oder verkaufen sie an andere Selbstnutzer. Somit fallen diese Wohnungen aus dem Mietwohnungsmarkt heraus. Die Mieter in regulierten Wohnungen bleiben aufgrund der günstigen Mieten in der Wohnung, ziehen also beispielsweise nicht aufgrund eines besseren Gehalts in eine größere Wohnung. Somit stehen auch die regulierten Wohnungen mit günstigen Mieten dem Wohnungsmarkt und den Wohnungssuchenden nicht zu Verfügung. Also muss auch der Kreis der Wohnungssuchenden auf selbstgenutztes Wohnungseigentums ausweichen, was weitere Wohnungen vom Mietmarkt nimmt. Das Ergebnis ist ein Teufelskreis.