Der insolvente Mieter - Was nun?

Für viele Vermieter ein echter Albtraum: Der Mieter ist plötzlich insolvent. Doch was bedeutet das eigentlich? Wie läuft das Insolvenzverfahren ab? Was passiert mit den aufgelaufenen Mietschulden? Fragen über Fragen, die sich in diesem Fall stellen können. 

 

Das Insolvenzverfahren als Neustart

Das Insolvenzverfahren wurde mit dem Ziel geschaffen, einem Schuldner einen Neustart zu ermöglichen. Im Grundsatz soll das Vermögen eines Schuldners verwertet und an seine Gläubiger verteilt werden. Sofern der Schuldner sich redlich verhält, soll er die Gelegenheit dazu bekommen, dass ihm die restlichen Schulden erlassen werden und er somit schuldenfrei neu anfangen kann. Daher sieht die Insolvenzordnung vor, dass der Schuldner bei drohender oder bestehender Zahlungsunfähigkeit das Insolvenzverfahren beantragen kann. Besteht die Zahlungsunfähigkeit schon, also kann der Schuldner in naher Zukunft seine fälligen Zahlungspflichten nicht oder zu mindestens 90 Prozent begleichen, kann auch ein Gläubiger den Insolvenzantrag stellen. Liegt ein solcher Antrag vor und ist die drohende oder bestehende Zahlungsunfähigkeit gegeben, eröffnet das zuständige Insolvenzgericht im Regelfall das Insolvenzverfahren. 

 

Beginn der Tätigkeit des Insolvenzverwalters

 

Bei natürlichen Personen, also auch bei einem Mieter handelt es sich dabei um das sogenannte Verbraucherinsolvenzverfahren, umgangssprachlich „Privatinsolvenz“ genannt. Im Eröffnungsbeschluss bestimmt der Insolvenzrichter einen Insolvenzverwalter. Dies ist in den meisten Fällen ein Rechtsanwalt, der bei den Gerichten als Insolvenzverwalter zugelassen ist. Der Insolvenzverwalter wird dann beginnen, das Vermögen des Schuldners zu verwerten und bildet daraus die sogenannte Insolvenzmasse, aus der später die Gläubiger befriedigt werden sollen. Beispielsweise muss der Schuldner den pfändbaren Teil seines Arbeitslohnes an die Insolvenzmasse bezahlen oder pfändbare Gegenstände werden veräußert. 

 

Insolvenzverwalter setzt sich mit dem Vermieter des Schuldners in Verbindung

 

Mit dem Vermieter des Schuldners wird sich der Insolvenzverwalter im Regelfall ebenfalls zeitnah nach der Eröffnung des Verfahrens in Verbindung setzen. Dem Insolvenzverwalter steht nämlich das Recht zu, zu erklären, dass Ansprüche des Vermieters gegen den Schuldner, die nach Ablauf von drei Monaten nach der Erklärung fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Dem Vermieter steht dann nur noch ein Schadensersatzanspruch zu, den er zur Insolvenztabelle anmelden kann. Der Sinn dieser Erklärung ist leicht zu verstehen: Mietverhältnisse bestehen laut Gesetz auch nach der Insolvenzeröffnung fort. Der Schuldner darf auch im Insolvenzverfahren weiter selbst über seine unpfändbaren Einkünfte verfügen. Da er kein Interesse daran hat, seine Wohnung zu verlieren, wird er davon in erster Linie seine Miete begleichen, was er im Regelfall auch vor der Insolvenzeröffnung getan hat. Zahlt der Mieter aber die Miete während der Insolvenz nicht, bestünde theoretisch die Möglichkeit, dass der Vermieter die volle Miete aus der Insolvenzmasse erhält. Durch die oben genannte Erklärung durch den Insolvenzverwalter wird dies verhindert. 

 

Die Forderungsanmeldung

 

Das Insolvenzgericht setzt im Eröffnungsbeschluss ebenfalls eine Frist, in derer die Gläubiger ihre Forderungen beim Insolvenzverwalter anmelden müssen. Dies teilt der Insolvenzverwalter den Gläubigern im Regelfall auch mit. Tut er dies nicht, kann sich ein Gläubiger aber nicht darauf berufen, dass er von der Insolvenzeröffnung nichts wusste. Der Eröffnungsbeschluss wird öffentlich bekannt gemacht und ist auch online abrufbar, sodass jeder Gläubiger von der Insolvenz Kenntnis erlangen kann. Für den Vermieter bedeutet das: Hatte der Mieter bereits vor Insolvenzeröffnung Schulden beim Vermieter, muss er diese Schulden beim Insolvenzverwalter anmelden. Die meisten Insolvenzverwalter haben hierfür vorbereitete Formulare, die auch Anweisungen enthalten welche Unterlagen beizufügen sind. Forderungen werden bis zum Tag vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens berücksichtigt. Auch Zinsen sind nur bis zu diesem Tage zu berechnen. Der Vermieter sollte seine Forderungen, beispielsweise offene Mieten oder auch die oben genannten Schadensersatzforderungen, innerhalb der genannten Frist anmelden. Versäumt er diese Frist, kann er die Forderung zwar bis zum sogenannten Schlusstermin nachmelden, muss hierfür aber eine Gebühr von 20,00 Euro entrichten. Der Insolvenzverwalter sammelt die Forderungen dann in der sogenannten Insolvenztabelle und prüft die Forderungen. In einem Prüfungstermin vor Gericht oder bei Anordnung des schriftlichen Verfahrens schriftlich erkennt der Insolvenzverwalter die berechtigten Forderungen an und bestreitet die aus seiner Sicht ungerechtfertigten Forderungen. Die Gläubiger der anerkannten Forderungen erhalten im Regelfall keine Rückmeldung. Erhält der Vermieter also keine Nachricht vom Insolvenzverwalter, kann er davon ausgehen, dass die Forderung anerkannt wurde. 

 

Achtung: Insolvenzeröffnung ist kein Kündigungsgrund

 

Besonders wichtig für Vermieter: Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellt keinen Kündigungsgrund dar, der zur außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Auch im Insolvenzverfahren greifen nur die gesetzlichen Kündigungsgründe.

 

Die Ausschüttung und die Wohlverhaltensphase

 

Am Ende des Insolvenzverfahrens beginnt der Insolvenzverwalter mit der Auszahlung. Von der Insolvenzmasse werden zunächst die Gerichtskosten sowie die Gebühren des Insolvenzverwalters für seine Tätigkeit abgezogen. Nach Abzug dieser und weiterer privilegierter Kosten, stellt der Insolvenzverwalter den Forderungen Gläubiger die Insolvenzmasse gegenüber und bildet eine Auszahlungsquote. Die Gläubiger erhalten dann jeweils die Quote ihrer Forderung ausbezahlt. Im Regelfall liegt diese Quote bei Verbraucherinsolvenzverfahren unter einem Prozent. 

An das Insolvenzverfahren schließt sich die sogenannte Wohlverhaltensphase an. Diese dauert meist zwischen drei und fünf Jahren. In dieser Zeit erlangt der Schuldner zwar die meisten Verfügungsbefugnisse zurück, muss aber beispielsweise weiterhin seine pfändbaren Lohnanteile abführen. Auch Erbschaften muss der Schuldner dem Insolvenzverwalter, der dann Treuhänder heißt, anzeigen. Übersteigen die so erzielten Einnahmen des Schuldners die jährlichen Kosten des Verfahrens, verteilt der Treuhänder auch diese quotal an die Gläubiger. Lässt sich der Schuldner in dieser Wohnverhaltensphase nichts zu Schulden kommen und befolgt er seine gesetzlichen Pflichten, werden ihm am Ende seine restlichen Schulden erlassen. Daher ist es für Vermieter ratsam, schon während des Insolvenzverfahrens immer wieder die vom Insolvenzverwalter zu erstellenden Berichte zu lesen. Die meisten Insolvenzverwalter stellen den Gläubigern diese sogar online zur Verfügung. Denn ergibt sich aus diesen Berichten ein Fehlverhalten des Schuldners, weil dieser beispielsweise nicht mitarbeitet oder Auskünfte verweigert, kann jeder Gläubiger die Versagung der Restschuldbefreiung beantragen. Gibt das Insolvenzgericht dem Antrag statt, werden dem Schuldner die restlichen Verbindlichkeiten nicht erlassen. Somit behält auch der Vermieter seine nach der Verteilung der Insolvenzmasse noch offenen Forderungen gegen den Schuldner. 

 

Zusammenfassung: Viel Scherereien und eine geringe Quote für den Vermieter

 

Zusammenfassend ergibt sich also, dass der Vermieter im Falle der Insolvenz seines Mieters zwar im Regelfall weiterhin die laufende Miete erhält, hinsichtlich der bestehenden Mietschulden aber leer ausgeht. Im besten Fall erhält er hier lediglich eine zu vernachlässigende Quote und hat ansonsten sehr viel Ärger und Aufwand. Um dieses Risiko zu minimieren, bieten wir von Haus & Grund Bayern in Kooperation mit der SCHUFA einen Solvenzcheck an. Damit könne Sie vor Vertragsschluss schnell und einfach online die Zahlungsfähigkeit ihres potenziellen Mieters überprüfen. Den Solvenzcheck finden Sie hier.