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Berichterstattung

Landesverbandstag in Nürnberg

Sebastian Brehm, Fraktionsvorsitzender der CSU Stadtratsfraktion Nürnberg, begrüßte Aufsichtsrat und Vorstand von Haus & Grund Bayern und Haus & Grund Nürnberg in der historischen Rathausstube in Nürnberg. In lockerer Runde präsentierte Brehm die schöne Stadt Nürnberg und brachte seinen Gästen kleine und große Begebenheiten der ereignisreichen Nürnberger Geschichte näher. Aber auch die Politik kam nicht zu kurz, denn Wohnungsknappheit, hohe Mieten, Mietpreisbremse und Mietspiegel – alles Themen, die während des Landesverbandstages diskutiert wurden –, sind auch in der Stadt Nürnberg sehr aktuell.

Im Historischen Rathaussaal fand die öffentliche Kundgebung von Haus & Grund Bayern statt, zu der Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern, Delegierte und Gäste des Landesverbandstages 2017 sowie zahlreiche Nürnberger Immobilieneigentümer und Haus & Grund-Mitglieder begrüßen konnte.

In deutlichen Worten kritisierte die Vorsitzende den Umgang der Politik mit der Knappheit an preisgünstigem Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten. Der Freistaat Bayern kurbelt den Wohnungsneubau zwar weiterhin über erhebliche Fördermittel an, doch wirkt sich diese Förderung nur unwesentlich auf den Wohnungsneubau aus. Deutlich erkennbar ist auch weiterhin der Trend, in den selbstgenutzten Wohnraum zu investieren.

Die Ursachen liegen nach Auffassung von Dr. Kirchhoff vor allem im Mietrecht. Denn die Mietrechtsänderungen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass die Spielräume für Vermieter immer enger, die Rechte der Mieter dagegen stetig erweitert wurden. Gerade Instrumente wie die Mietpreisbremse, die Reduktion der Kappungsgrenze oder die aktuellen Reformvorhaben etwa zur Erstellung des Mietspiegels oder zur Einschränkung der Möglichkeiten der Modernisierungsmieterhöhung greifen massiv in das Eigentumsrecht des Vermieters ein und beeinträchtigen die Bereitschaft zur Investition in den Mietwohnungsbau. Wird diese Entwicklung nicht gestoppt, kann die Lücke der tatsächlich gebauten Wohnungen zu den benötigten Wohnungen auf absehbare Zeit nicht geschlossen werden.

Damit preisgünstiger Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann, wäre es unabdingbar, dass die Baustandards gesenkt werden. Denn hohe Anforderungen etwa zur energetischen Effizienz resultieren automatisch in hohen Baukosten. Statt Standards zu senken, werden jedoch immer weitere – neue – Anforderungen eingeführt, etwa zur Vorverkabelung von Parkplätzen, wodurch die Elektromobilität gefördert werden soll, oder zur Gebäudeautomatisierung. Auf diese Weise kann es nicht gelingen, die Baukosten zu senken. Doch nur sinkende Baukosten können zu niedrigeren Einstandsmieten führen.

Der zweite Bürgermeister von Nürnberg, Christian Vogel, begrüßte die Gäste der Festveranstaltung und betonte die Bedeutung, die Immobilieneigentum für die Stadt Nürnberg hat. Er vergegenwärtigte den Zuhörern zudem die täglichen Probleme, die eine Stadt, und natürlich auch der zweite Bürgermeister, bewältigen muss.

Michael Frieser, MdB, begrüßte die Delegierten und Gäste des Verbandstages in seinem Wahlkreis. Er betonte die Bedeutung, die Haus- und Grundeigentümer haben, indem sie Wohnraum für weite Bevölkerungskreise zur Verfügung stellen, denn rund 80 Prozent des Wohnraums sind in privater Hand. Diesen privaten Vermietern steht Haus & Grund zur Seite mit einer Beratung zu rechtlichen Problemen rund um die Immobilie, aber eben auch mit der politischen Vertretung ihrer Interessen vor Ort, im Freistaat Bayern und vor der Bundesregierung in Berlin.

Traditionsgemäß vertrat Dr. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, die bundesweite Haus & Grund-Organisation. Er würdigte die Leistung des Landesverbandes Haus & Grund Bayern und der angeschlossenen Ortsvereine, bereits seit Jahren höchste Mitgliederzuwächse erzielen zu können, und betonte die Bedeutung, die Haus & Grund vor Ort für die Immobilieneigentümer hat.

Im Mittelpunkt des Abends stand der Festvortrag von Dr. Oscar Schneider, Bundesbauminister a.D., zum Thema „Grundsätzliches zur Entwicklung des Immobilieneigentums“. In seinem Vortrag zog Dr. Schneider interessante Parallelen zwischen der Wohnungspolitik in den Anfangsjahren der Bundesrepublik und der aktuellen Wohnungspolitik. Viel hat sich geändert, aktuell geblieben ist aber das Bedürfnis nach bezahlbarem Wohnraum. In den Gründungsjahren der Bundesrepublik stand im Vordergrund, wieder ausreichend Wohnraum zu schaffen, um zum einen die kriegsbedingten Schäden auszugleichen und zum anderen Wohnraum für Vertriebene und Flüchtlinge zur Verfügung zu stellen. Heute wird erneut von Wohnraummangel gesprochen. Doch anders als früher fehlt es insbesondere an bezahlbarem Wohnraum. Der Festredner brachte aber auch klar zum Ausdruck, dass veränderte Lebensbedingungen und gestiegene Ansprüche zu einem Trend hin zu höherwertigem Wohnraum führen, dieser dann aber nur zu höheren Mieten zur Verfügung steht. Dr. Schneider appellierte an die Politik, aber auch an die Eigentümer, dafür zu sorgen, dass die Mieten bezahlbar bleiben. Das sei ganz entscheidend für ein gedeihliches Miteinander und für die gesellschaftliche Stabilität. Können bezahlbare Mieten nicht durch günstige Errichtungskosten erreicht werden, muss der Staat eingreifen. In früheren Jahren wurde dazu auf den Bau von Sozialwohnungen zurückgegriffen, heute wird auf Fördermittel und auf Wohngeld vertraut. Unabdingbar aber bleibt: Mieten müssen bezahlbar bleiben.

Interessant und faszinierend war der Festvortrag von Dr. Schneider, dem es gelang, Rückschlüsse aus der Wohnungspolitik in den Anfangsjahren der Bundesrepublik auf die heutige Situation zu ziehen. Augrund seiner eigenen politischen Erfahrungen insbesondere während seiner Tätigkeit als Bundesbauminister gelang ihm dieser Bezug wie keinem Zweiten. Der Vortrag faszinierte Delegierte und Gäste in gleichem Maße und wird, wie die Vorsitzende Dr. Kirchhoff in ihren Dankesworten betonte, in bester Erinnerung bleiben.

Das letzte Wort gebührte RA Gerhard Frieser, erster Vorsitzender von Haus & Grund Nürnberg. Herzlich begrüßte er die Delegierten und Gäste und dankte insbesondere dem Gastredner Dr. Oscar Schneider für den interessanten und aufschlussreichen Vortrag. Die Delegierten lud er ein, einen Landesverbandstag mit fränkischem Flair zu genießen.

„Haus & Grund goes wild“ – dieses Motto zog sich wie ein roter Faden durch die Festveranstaltung von Haus & Grund Nürnberg im Nürnberger Tiergarten. Der kurze Spaziergang der Gäste durch den Tiergarten bescherte interessante Ausblicke auf dessen Bewohner. Die Gäste wurden auf ihrem Weg musikalisch begleitet durch die Band „Besendorfer“ und hatten zwischendurch immer wieder die Möglichkeit, sich für den weiteren Weg zu stärken. Herzlich empfing RA Gerhard Frieser, erster Vorstand von Haus & Grund Nürnberg, die Delegierten und Gäste des Landesverbandstages in der Waldschänke des Tiergartens Nürnberg. Die Band „Besendorfer“ begeisterte die Gäste während des Festabends mit vielen Kostproben ihres breiten Spektrums. Sie umrahmten das außergewöhnliche A-cappella-Ensemble „CASH-N-GO“ aus Augsburg, das im Mittelpunkt der Festveranstaltung stand. Die Musiker faszinierten ihr Publikum durch A-cappella-Versionen vieler bekannter Songs, die sie gekonnt und humorvoll präsentierten. Einen letzten Höhepunkt des Abends setzte Alexander Herzog, klassischer Tenor und Musicaldarsteller, seit 2010 mit den 12 Tenören auf Tournee. Er verzauberte die Zuhörer mit Arien aus Oper und Operette.

Heiter verlief der Abend bei Musik, Gesang und gutem Essen und selbstverständlich guten und interessanten Gesprächen. Alle Gäste genossen den harmonischen Abend, der durch die Herzlichkeit des Gastgebers geprägt wurde.

RA Rudolf Stürzer, Aufsichtsratsvorsitzender von Haus & Grund Bayern, leitete die Mitgliederversammlung des Landesverbandes. In ihrem Geschäftsbericht informierte die Vorsitzende des Landesverbandes, Dr. Ulrike Kirchhoff, die Mitglieder über wichtige Ereignisse des abgelaufenen Geschäftsjahres, neue Serviceleistungen sowie die weiterhin positiv verlaufende Entwicklung des Verbandes, die sich nicht zuletzt in einem Mitgliederzuwachs um 2.655 auf knapp 132.000 Mitglieder bayernweit niederschlägt. In einer kurzen Vorschau beschäftigte sie sich aber auch mit den Projekten, die für 2017 geplant sind, etwa einem Mitgliederverwaltungsprogramm, das Mitgliedsvereine von Haus & Grund Bayern nutzen können. Den Jahresabschluss 2016 sowie den Haushaltsplan für das laufende Jahr 2017 stellte Schatzmeister RA Jürgen Kirchner, Haus & Grund Würzburg, vor. Beides wurde von der Mitgliederversammlung einstimmig genehmigt. Ebenso erteilte die Mitgliederversammlung Vorstand und Aufsichtsrat des Landesverbandes einstimmig die Entlastung.

Wie in jedem Jahr standen juristische Themen im Mittelpunkt des Freitag- und Samstagvormittags. Im Juristischen Forum referierten Haus & Grund-Experten zu vielfältigen juristischen Themen rund um die Immobilie.

Zum Start in das Juristische Forum beschäftigte sich RA Dr. Raimund Sieg, Justiziar von Haus & Grund Bayern, mit der Anfechtung des Mietvertrags. „Die Kaution - Fälligkeit und Abrechnung“ stand im Mittelpunkt des Vortrags von RA Jürgen Neißl, zweiter Vorstand von Haus & Grund Augsburg. Der zweite Teil des Juristischen Forums begann mit steuerrechtlichen Themen. RAin und StBin Agnes Fischl behandelte die Frage, ob das Familienheim steuerfrei ist: Nicht immer – wie sie feststellte. Über negative Beschaffenheitsvereinbarung und Mangelkenntnisse referierte RA Marc Faust, Vorstand von Haus & Grund Aschaffenburg.

Den zweiten Tag des Juristischen Forums eröffnete der Vortrag von RA Stefan Jokisch, Haus & Grund Fürth, zum Thema „Minderung und kündigungsrelevanter Mietrückstand“. Anschließend diskutierte RA Hans-Dieter Nicolay, Vorstand von Haus & Grund Würzburg, die Verbrauchserfassung zwischen Pflicht und Beschluss. RA Oliver Scheich von Haus & Grund Lindau berichtete über die Haftung des Mieters. Zum Schluss des Juristischen Forums stand die Wohnfläche im Mietrecht auf dem Programm. „Was gilt – was ist geplant“, das diskutierte RA Manfred Nikui, Chefjustiziar Haus & Grund Bayern.

Abwechslungsreich und aktuell präsentierten sich die Vorträge von Praktikern für Praktiker, das zeigten nicht zuletzt der große Zuspruch zum Juristischen Forum sowie die lebhaften Diskussionen im Anschluss an die Referate.

Haus & Grund Bayern dankt an dieser Stelle noch einmal allen Referenten recht herzlich für ihr Engagement.

Zu hohe Standards gefährden Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum

Standards sind wichtig, um eine zeitgemäße Qualität von Gebäuden zu gewährleisten. Doch führt die Erfüllung der Standards fast automatisch zu steigenden Herstellungskosten der Gebäude. „Immer neue und immer höhere Standards heißt, dass die Einstandskosten für Wohngebäude stetig weiter steigen, und dies führt automatisch zu steigenden Mieten“, mahnte Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern, im Rahmen des Pressegesprächs anlässlich des Landesverbandstages 2017 in Nürnberg. „Der Gesetzgeber kann nicht auf der einen Seite klagen, dass Vermieter zu hohe Mieten verlangen, und deshalb durch Maßnahmen wie die Senkung der Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse tief in die Preisbildung des Immobilienmarktes eingreifen, auf der anderen Seite aber die technischen Anforderungen an das Bauen und Modernisieren immer weiter erhöhen und damit den Preisanstieg selbst verursachen“, stellte RA Rudolf Stürzer, Aufsichtsratsvorsitzender von Haus & Grund Bayern, fest.

Den gestiegenen und auch weiterhin steigenden Herstellungskosten von Gebäuden liegt ein ganzes Ursachenbündel zugrunde. Die Kostenexplosion beginnt bereits mit den zahlreichen Anforderungen, die an die Erschließung neuer Baugebiete gestellt werden: Neben Straßen sowie Wasserver- und -entsorgung müssen zusätzlich Ausgleichsflächen geschaffen und finanziert werden, um Eingriffe in die Natur „auszugleichen“. Wie die Baukostensenkungskommission ermittelt hat, sind insbesondere die Planungskosten des Bauens besonders stark gestiegen, da immer mehr Experten und Gutachter bei der Planung von Gebäuden benötigt werden. Höhere Kosten entstehen auch durch höhere Anforderungen an den Schallschutz, an notwendigerweise nachzuweisende Stellplätze oder an die energetische Effizienz. Für neue Gebäude ist bestenfalls ein Belüftungskonzept zu erstellen, im teuersten Fall eine kostspielige Belüftungsanlage einzubauen. Das sind nur einige Beispiele von vielen.

Damit aber nicht genug: Etwa um die Elektromobilität weiter durchzusetzen, sollen Parkplätze von Neubauten künftig zumindest vorverkabelt werden. Doch auch Bestandsgebäude sind betroffen: „Werden an Bestandsgebäuden umfassende Renovierungen durchgeführt, ohne dass von diesen Maßnahmen die Parkplätze erfasst werden, müssen Parkplätze dennoch für die Nutzung durch Elektrofahrzeuge vorverkabelt werden“, erläuterte Dr. Kirchhoff. „Zusätzliche Kosten sind zu erwarten, wenn Gebäudeüberwachungs- und Steuerungssysteme für Wohngebäude mit mehr als 100 kWh Primärenergieverbrauch eingebaut werden müssen, das dürften bereits Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten sein“, gab RA Stürzer zu bedenken. Die zunächst im energetischen Bereich geplanten Verschärfungen sind zwar zurzeit ausgesetzt. Wie die Erfahrung zeigt, dürfte die Verwirklichung der geplanten Maßnahmen aber nur aufgeschoben, nicht aufgehoben sein.

So werden die Anforderungen immer weiter hochgeschraubt. Damit steigen zwangsläufig die Kosten. Statt zu prüfen, inwieweit teure, aber nicht unbedingt notwendige Standards abgebaut werden können, damit die Herstellungskosten der Gebäude gesenkt oder zumindest – was ein Erfolg wäre – stabil gehalten werden könnten, versucht der Gesetzgeber über dirigistische Eingriffe wie die Senkung der Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse den Anstieg der Mieten zu reduzieren. „Solche Eingriffe führen jedoch mittelfristig nur dazu, dass zumindest private Investoren immer weniger Anreize sehen, in den Wohnungsbau zu investieren“, so RA Stürzer. Wird zusätzlich zu den bestehenden mietrechtlichen Vorschriften noch in die Mietpreisbildung eingegriffen, verschreckt das Investoren noch mehr – spätestens dann, wenn die Renditemöglichkeiten am Finanzmarkt wieder gegeben sind.

„Mehr – günstige – Wohnungen sind nur dann zu schaffen, wenn es gelingt, die Herstellungskosten auch durch eine Überprüfung der Standards zu reduzieren und Investoren nicht noch mehr mietrechtliche Hindernisse in den Weg zu stellen“, betonte Dr. Kirchhoff. Deshalb ist die staatliche Förderung gut und wichtig, aber es müssen die Voraussetzungen auch im rechtlichen und technischen Bereich geschaffen werden, damit die für die Zukunft notwendigen kostengünstigen Wohnungen geschaffen werden.