Berichterstattung zum Seminar in München

Datum: 27.02.2018
Beginn: 10:30
Organisator:
Ort: München
Referat: Mietrecht aktuell
Referent(en): Dr. Peter Beyerle, München
Der Referent: Dr. Peter Beyerle, Richter am OLG München
Aufmerksame Zuhörer in München ...

Mietrecht aktuell 2017

Ein Seminar im Rahmen der Fort- und Weiterbildung von Haus & Grund Bayern für Rechts- und Fachanwälte/innen der Mitgliedsvereine befasste sich wiederum mit der umfangreichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Mietrecht. Referent war Dr. Peter Beyerle, der als Richter am OLG München u. a. für dieses Rechtsgebiet zuständig ist. Wie schon in den Vorjahren, besprach er deshalb kompetent und praxisbezogen zahlreiche Urteile der obersten Zivilrichter in Karlsruhe und stellte deren Bedeutung für die tägliche Beratungspraxis heraus. Die Richter des Bundesgerichtshofes mussten in 2017 wieder eine ganze Reihe von Grundsatzfragen klären. Vor allem für Kündigungen wegen Eigenbedarfs gibt es neue Regeln für Eigentümer und Mieter, sagte Dr. Beyerle den etwa 60 Juristen/-innen, die an den beiden Seminaren in München und Nürnberg in der letzten Februarwoche teilnahmen, um sich für ihre Beratungstätigkeit im Mietrecht aktuell auf dem Laufenden zu halten.

Es ging aber auch um Lärm, Betriebskosten, Verjährung, Sozialklausel, Schönheitsreparaturen, Kaution – um nur einige wichtige Themen aufzuzählen.

Eigenbedarf

Ein Schwerpunkt des Seminars war die Kündigung wegen Eigenbedarfs. So hat der BGH entschieden, dass ein Mieter Schadenersatz geltend machen kann, wenn er nach seinem Auszug feststellt, dass der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung doch nicht in die Wohnung eingezogen ist. Der Vermieter muss zahlen, wenn er nicht darlegen kann, warum es doch keinen Grund für den Eigenbedarf gegeben hat (Urteil vom 9. März 2017, VIII ZR 44/16). Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, so muss er dem Mieter eine andere Wohnung anbieten, wenn eine solche frei steht oder während der Kündigungsfrist frei wird. Hat der Vermieter eine freie Wohnung nicht angeboten, bleibt die Kündigung wirksam, der Mieter kann aber z. B. seine Umzugs- und Maklerkosten ersetzt verlangen. So entschieden vom BGH mit Urteil vom 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15, sagte Dr. Beyerle. Der BGH habe mit Urteil vom 29. März 2017, VIII ZR 45/16 den Mieterschutz gestärkt und die verbreitete Praxis gestoppt, den Bedarf des Vermieters an Büro- oder Geschäftsräumen als Kündigungsgrund anzuerkennen: die Gerichte müssten künftig im Einzelfall genau prüfen, ob die Interessen des Eigentümers so gewichtig sind wie sie vorgeben. Triftige Gründe wären gesundheitliche Argumente oder auch der Wunsch, das Büro näher am eigenen Zuhause zu haben und so Familie und Beruf besser miteinander in Einklang zu bringen. Im konkreten Fall verhinderten so die Richter, dass ein Mieter nach vierzig Jahren aus seiner Wohnung ausziehen musste, weil der Ehemann der Vermieterin seine Beratungsfirma erweitern wollte.

Verwertung

Eine Wohnungskündigung aus wirtschaftlichen Interessen muss aus Sicht des Bundesgerichtshofs sorgfältig begründet werden, so der Referent unter Verweis auf ein Urteil aus Karlsruhe vom 27. September 2017, VIII ZR 243/16. Eine Kündigung sei nur dann zulässig, wenn dem Vermieter andernfalls ein erheblicher Nachteil entstünde. Diesen dürfe er „nicht nur pauschal, plakativ benennen“. In dem Fall, so Beyerle, hatte ein Investor ein Wohnhaus gekauft und den Mietern gekündigt. Er begründete dies damit, das Gebäude abreißen zu wollen, um ein Modegeschäft einer Schwestergesellschaft im Nachbarhaus zu vergrößern. Durch eine langfristige Verpachtung an den Laden sei ein deutlich höherer Mietzins zu erwirtschaften. Dies reiche nicht aus, um eine Verwertungskündigung zu begründen. Ein Vermieter habe keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größten wirtschaftlichen Vorteil bietet.

Betriebskosten

Ausführlich erläuterte Dr. Peter Beyerle Urteile des BGH zu Betriebskosten. So habe das Gericht etwa entschieden, dass bei der Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung kein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten gemacht werden müsse, wenn sich in einem Gebäude sowohl Gewerbe- als auch Wohnräume befinden (Urteil vom 10 Mai 2017, VIII ZR 79/16). Eine Betriebskostenabrechnung sei ordnungsgemäß, wenn sie es dem Mieter ermöglicht, die einzelnen Positionen zu erkennen und er den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachprüfen könne (Urteil vom 19. Juli 2017, VIII ZR 3/17). Der BGH hielt auch eine Abrechnung für in Ordnung, wenn der Mieter hin und her blättern müsse, um die auf mehreren Seiten verteilten Rechenschritte nachvollziehen zu können (Urteil vom 19. Juli 2017, VIII ZR 3/17). Klargestellt haben die Richter in Karlsruhe auch, dass ein Vermieter innerhalb von zwölf Monaten über die Betriebskosten abrechnen müsse, betonte Dr. Beyerle. Eine schlampige Hausverwaltung entlaste ihn nicht. Im entschiedenen Fall hatte ein Vermieter erst nach zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet. Er begründete dies damit, dass die Verwaltung die Abrechnung nicht innerhalb der Frist vorgelegt habe – ohne Erfolg! Der Senat war der Meinung, dass ein Mieter keine Nachforderungen des Vermieters mehr bezahlen müsse, wenn er nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Betriebskosten- Abrechnung erhalten habe. So entschieden mit Urteil vom 25.1.2017, VIII ZR 249/15), sagte Richter Beyerle.

Am Ende der Seminare bedankten sich Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern (München) und Chefjustiziar RA Manfred Nikui (Nürnberg) für die äußerst kompetenten und verständlichen Ausführungen zur aktuellen BGH-Rechtsprechung zum Mietrecht. Hochzufrieden waren auch wieder die Teilnehmer des Seminars über die fachkundige Beantwortung der vielen an den Referenten gestellten Fragen.

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