Modernisierungspflichten, Kosten und Rechte im Fokus
Was Sie jetzt wissen müssen!
Die Umsetzung der Klimaziele durch die Bundesregierung führt derzeit zu zahlreichen Neuerungen für Vermieter. Um den Anforderungen der Energiewende gerecht zu werden, können bei einer Modernisierung ein Teil der Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Unter einer Modernisierung im Mietrecht versteht man eine bauliche Veränderung, die den Wohnwert der Immobilie verbessert und den Energieverbrauch senkt. Diese Maßnahmen sind von einfachen Instandhaltungsarbeiten zu unterscheiden. Das Gesetz definiert acht Arten von Modernisierungsmaßnahmen, darunter energetische Verbesserungen und die Schaffung neuen Wohnraums.
Vor Beginn einer Modernisierung muss der Vermieter den Mieter mindestens drei Monate im Voraus darüber informieren, erklärt Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Der Mieter muss grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen dulden, es sei denn, er kann einen Härtefall geltend machen, der seine Interessen überwiegt. Während der Arbeiten besteht in der Regel kein Recht des Mieters auf Mietminderung, außer bei einer vollständigen Unbewohnbarkeit der Wohnung. Die Kosten der Modernisierung können auf die Miete aufgeschlagen werden, jedoch unterliegen sie bestimmten Beschränkungen, etwa einer maximalen Erhöhung von 8% der Jahresmiete innerhalb von sechs Jahren.
Der Mieter hat das Recht auf Sonderkündigung, wenn eine Modernisierungsmieterhöhung erfolgt. Entstehen dem Mieter durch die Modernisierungsarbeiten Kosten, so hat der Vermieter diese in angemessenem Umfang zu erstatten. Mieter und Vermieter können auch eine Modernisierungsvereinbarung treffen. Hier ist es ratsam alle Details und Folgen der geplanten Maßnahme genaustens festzuhalten, rät Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Eine solche Vereinbarung ist auch gesetzlich vorgesehen und soll insbesondere dem Vermieter ausdrücklich die Möglichkeit entsprechender Vereinbarungen als Alternative zu einer gerichtlichen Geltendmachung des Duldungsanspruches vor Augen führen.